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仲介の契約「媒介契約」って?

不動産の売却を依頼する場合の「媒介契約」には3つの契約形態があります。

  • 「一般媒介契約」
  • 「専任媒介契約」
  • 「専属専任媒介契約」

媒介契約とは、不動産の売却を業者に依頼する際に、依頼者(売主)の保護、取引の安全、流通の円滑化を図るために、宅地建物取引業法において書面よって契約を交わすことが義務付られているものです。媒介契約は依頼者と仲介業者の権利や義務の度合いによって3つの形態があり、どの契約を選択するかは依頼者が決めることになります。契約の種類によって仲介業者の販売方針が変わってきたりしますので、その特徴をシッカリ理解して媒介契約を選択しなくてはいけません。

媒介契約の種類による違い理解しよう。

媒介契約を締結する際、仲介業者は依頼者に対してそれぞれの契約の相違点を十分に説明をして、依頼者の意思で媒介契約の種類を選択し契約を交わさなければならないことになっています。それではそれぞれの契約の特徴について解説します。

一般媒介契約

依頼者が複数の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができる契約です。又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできます。
依頼者の自由度は最も大きいですが、仲介業者の負う責任の度合いも低い契約です。

専任媒介契約

依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。ただし、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することはできます。

専属専任媒介契約

依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできません。
依頼者の自由度は最も小さいですが、仲介業者の負う責任の度合いは大きくなります。

媒介契約のポイント

媒介契約の種類は3種類あるのですが、特に重要な差となる項目は「複数の業者に依頼してもいいのか、1社だけなのか」という違いです。

複数の業者に依頼ができる一般媒介契約がいいのか、それとも、1社にしか依頼できないが、専任媒介契約または専属専任媒介契約のほうがいいのかということを今から見ていきましょう。

複数の仲介業者と契約するとどうなる・・

一見すると複数の業者間で競争が生まれて、より有利な条件で買ってくれそうな購入希望者がたくさん見つかりそうな気がします。
しかしそれは、あなたの売りたい家が人気物件で、ほとんど広告宣伝をしなくても買主が見つかるような場合の時だけでしょう。一般的なケースでは、かなり一生懸命広告宣伝活動をして、やっと数組の購入希望者が見つかる、といった具合です。
そこで考えてみてください。仲介業者は、複数の業者と競合している物件の時は、思い切った広告宣伝は出来ないものなのです。それは、費用を投入しても他の仲介業者で決まってしまっては、掛けた費用が丸々損となってしまうからです。
一般媒介契約で仲介を受ける場合、業者はほとんど広告宣伝をしないと考えた方がいいでしょう。それでも売れてしまうような好物件であれば、一般媒介契約でやってみるのもいいかもしれません。物件にもよりますが、業者によっては一般媒介契約では受けてもらえない場合もあります。

1社のみに仲介を依頼するということは・・

一般的な中古住宅なら、それなりに広告宣伝をしなければ購入希望者が見つからないものです。仲介業者は広告宣伝に費用を投入しても買主が見つかり売買が成立すれば仲介手数料が入ります。自社1社だけが専任の仲介業者なら安心して広告宣伝活動ができます。がんばって早く高く売買が成立すれば、売主も仲介業者もハッピーなわけです。ですのでほとんどの仲介業者は専任媒介契約か専属専任媒介契約を希望します。そうじゃないと本気で営業活動ができないのですから仕方が無いかもしれません。

一般的な中古住宅なら、それなりに広告宣伝をしなければ購入希望者が見つからないものです。仲介業者は広告宣伝に費用を投入しても買主が見つかり売買が成立すれば仲介手数料が入ります。自社1社だけが専任の仲介業者なら安心して広告宣伝活動ができます。がんばって早く高く売買が成立すれば、売主も仲介業者もハッピーなわけです。ですのでほとんどの仲介業者は専任媒介契約か専属専任媒介契約を希望します。そうじゃないと本気で営業活動ができないのですから仕方が無いかもしれません。

平均的な物件の場合は、専任媒介契約で依頼するケースが多いでしょう。

専任媒介契約か、専属専任媒介契約か、どちらがいいのでしょうか・・?
これはどちらでも構わないと思いますが、あなた自身でも購入希望者を探すと言うのであれば専任媒介契約と言うことになります。しかし買主探しは仲介業者にすべて任せるのであればどちらでもかまわないのではないでしょうか。

さて、1社に専任で仲介を依頼することになるとしたら、その仲介を依頼する業者をどこにするか、それを決めることが家の売却で成功できるかどうかのわかれ道です。ですので、査定を依頼するときは、出来るだけたくさんの業者に依頼して、その中で最も信頼できそうな業者を選定することが重要なのですね。

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